Особенности ремонта в квартире-вторичке

29 Марта, 2020

Время чтения: 7 минут

Содержание

Ремонт в доме дореволюционной постройки
Ремонт в сталинке
Ремонт в «хрущевке»
Ремонт в «брежневке»
Выводы

Ремонт в доме дореволюционной постройки

Наружные стены домов дореволюционной постройки сложены из керамического кирпича и имеют толщину до 1,5 метра. Изнутри они покрыты несколькими слоями штукатурки, газет, обоев, краски. За долгие годы эти покрытия пропитались самыми разными испарениями. Они — потенциальный источник плесени, грибков и затхлости.

Межэтажные перекрытия собраны из толстых досок или брусков, уложенных на деревянные или металлические балки. Чтобы в квартирах было теплее и суше, перекрытия засыпаны шлаком, строительным мусором, а то и грунтом. Поверх уложены дощатые полы.

Через щели между досками и плашками паркета в мусор попадают остатки еды, различных жидкостей. Они дают затхлый запах в квартире. В чердачных перекрытиях, заваленных мусорными наполнителями, скапливается конденсат, растет плесень, которая может проникать в квартиры верхнего этажа.

В некоторых домах в ходе ремонтов обветшалые доски и балки чердачных перекрытий заменяли сборными железобетонными конструкциями. Это хорошо, так как бетон прочнее дерева и намного лучше защищает жилые помещения от плесени.

Чтобы выяснить, какой ремонт понадобится, в нескольких местах вскрывают потолок и стены. Смотрят, из чего сделано перекрытие — дерева или бетона, нет ли под лицевыми покрытиями плесени. В первую очередь проверяют «мокрые» зоны — санузел и кухню. Если обнаружится грибок, осыпающаяся штукатурка, делают капитальный ремонт. Снимают все старые покрытия до кирпичной кладки. Кирпич обрабатывают антисептическими составами. Затем заново штукатурят, шпаклюют и укладывают лицевые покрытия. Другими способами избавиться от затхлости, сырости и неприятных запахов не получится.

Пол вскрывают обязательно, убирают из-под него весь мусор. Проверяют состояние основания и лаг, подгнившие конструкции меняют. На черновой пол укладывают полиэтиленовую пленку, которая будет служить гидроизолятором. Пространство между лагами заполняют керамзитом или минеральным утеплителем, поверх настилают пароизоляцию типа Изоспан В — он защитит утеплитель от проникновения влаги из помещения.

Двухслойная пароизоляция Изоспан В, рулон 70 м², ширина 1,6 м — 1000 руб., интернет-магазин «Лавка строителя».

На лаги кладут ориентированно-стружечные плиты (OСБ-плиты). Толщину плит выбирают в зависимости от расстояния между лагами. Чем расстояние больше, тем толще плита. При шаге между лагами 40 см кладут плиту толщиной 18 мм, при шаге 60 см — 22 мм.

Плита OSB, толщина 18 мм, размеры 2500 х 1250 мм, Торжок — 925 руб., интернет-магазин «Утеплители 77».

На плиты укладывают лицевые покрытия: ламинат, паркетную доску. Рассохшийся и вздувшийся раритетный паркет заново не уложишь — замки не состыкуются.

Стены очищают от слоев обоев, газет, краски, штукатурки. Кирпичные стены выравнивают цементно-известковой штукатуркой — она позволит стенам «дышать», и под лицевым покрытием не вырастет плесень.

Не нужно выводить горизонталь и вертикаль с точностью до миллиметра по всей площади стен. Это дорого и совершенно не нужно. Это делают лишь в тех местах, где встанет мебель. Иначе на фоне прямо стоящего шкафа «кособокость» стены будет очень заметна.

Штукатурка цементно-известковая Основит Стартвэлл PC21, 25 кг — 247 руб., гипермаркет «Изолюкс».

Штукатурный слой шпаклюют, шлифуют и покрывают грунтовкой. На такую стену можно монтировать любое, даже самое капризное финишное покрытие.

Если задумана перепланировка со сносом или передвижкой стен, заказывают проект и получают разрешение в жилищной инспекции.

Несущие стены сносить запрещено. Перегородки возводят с учетом прочности межэтажных перекрытий. Старые деревянные балки могут не выдержать не только кирпичную, но и более легкую пенобетонную стенку. Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года №508-ПП, в многоквартирных домах перегородки из кирпича, пазогребневых плит, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатных блоков толщиной более 10 см, а также из иных материалов, создающих нагрузки более 150 кг/м², также делают на основании проекта и по разрешению жилищной инспекции.

Без получения разрешения возводят каркасные гипсокартонные перегородки. Каркас собирают из металлических профилей. К потолку и полу крепят направляющие профили, между ними ставят стоечные профили.

Гипсокартон Knauf 2500х1200х12,5 мм — 247 руб./лист, СТД «Петрович».

Профиль направляющий (ПН-2) KNAUF 50х40 мм, 3 м — 225 руб./шт., интернет-магазин «ЭкономСтрой».

Профиль стоечный Knauf 50х50 мм, 4 м — 315 руб., СТД «Петрович».

Потолки в дореволюционных домах оштукатурены, побелены и нередко украшены лепниной. Карнизы, не имеющие художественной ценности, сбивают. Реставрировать их сложно и ни к чему. Штукатурить потолок заново — еще больший и довольно дорогой труд. При этом без гарантии, что оштукатуренный потолок не пойдет трещинами из-за вибраций, которым подвергается дом в большом городе.

Оптимальное решение — закрыть потолок гипсокартоном. Листы шпаклюют, красят. Если хочется сохранить ретро-стиль, потолок украшают полиуретановыми плинтусами и розетками.

Деревянные окна меняют, если рамы подгнили и разрушаются. Тут иногда случается следующая ситуация. При заказе новых окон приезжает замерщик. Он измеряет проемы, и по этим размерам в мастерской делают оконные блоки. Потом приглашают установщиков. Они вынимают старые окна и обнаруживают, что новые блоки не на что крепить. Старая штукатурка осыпалась, а под ней — подгнившие деревянные бруски или минеральная вата. Их удаляют, и проем становится шире нового окна. Не соглашайтесь, если установщики предлагают запенить зазоры шире 10 см. По строительным правилам, их закладывают кирпичом.

Обязательно проверяют состояние труб водопровода, канализации. Коммуникации, на которых обнаружены влажные участки, ржавчина, солевые наросты, меняют на новые. Тут есть нюанс.

В советские времена водопроводные трубы разводили по тройниковой схеме. От стояка в квартиру вводили одну трубу, и к ней ней через тройники подключали краны на кухне, в ванной и унитаз. Эта схема проста в монтаже и стоит недорого, потому что труб немного. Недостаток в том, что если включить одновременно два крана, напор воды падает.

Сейчас часто применяют коллекторную схему. На входе в квартиру устанавливают коллектор (распределитель) и от него тянут трубы к каждому прибору отдельно. Расход труб и комплектующих возрастает, монтаж усложняется. Как следствие, растет стоимость. Плюс такой системы в том, что даже если открыть все вентили в квартире, напор не изменится.

Если в квартире кранов мало и напор стабильный, вполне достаточно тройниковой системы. Разводка через коллектор будет оптимальней, когда сантехнических приборов много, ими часто пользуются одновременно, а давление невелико или скачет.

Электропроводку советских времен меняют обязательно. У старых проводов высыхает и трескается изоляция, соединения теряют прочность. Такие повреждения грозят коротким замыканием, а то и пожаром. Используют медные кабели: медь лучше проводит электрический ток, меньше окисляется на воздухе (прослужит дольше) и не ломается на изгибах во время монтажа.

Ремонт в сталинке

Особенности ремонта в сталинках во многом схожи с ремонтом в дореволюционных домах. В них также много штукатурки, наслоений краски, обоев, полы на лагах, старые коммуникации и электропроводка. Однако есть важное отличие.

Сталинки строили до Великой Отечественной войны и после нее. Довоенные дома возводили по индивидуальным проектам, как и дома дореволюционной постройки. С каждым из этих домов нужно разбираться отдельно: смотреть, где расположены несущие стены, из чего сделаны перегородки и межэтажные перекрытия.

После войны стали возводить серийные дома. В домах одной серии использовали одни и те же материалы для межэтажных перекрытий, одинаково располагали несущие стены. Серийность позволяет быстро выяснить, можно ли снести ту или иную стену, уложить бетонную стяжку.

В Москве получить информацию о доме можно на сайте «Неспроста». Вписываем адрес дома, и программа выдает все, что БТИ знает о здании. Однако отметим, что из перепланировок 40 – 50 летней давности не все попали в базу данных. Если реальное состояние квартиры отличается от сведений с сайта, перед ремонтом вскрывают отделку и смотрят, из чего на самом деле сделаны стены.

Главное отличие послевоенных сталинок от дореволюционных домов в том, что в большинстве из них использованы железобетонные перекрытия. В таких домах можно укладывать бетонную стяжку (по разрешению жилинспекции), ставить газо- и пенобетонные перегородки. Если толщина таких перегородок больше 10 см, тоже нужно заказывать проект и получать разрешение.

В остальном ремонт схож с ремонтом в дореволюционных домах. Выборочно вскрывают отделочные слои, проверяют состояние оснований. Старую отделку снимают, поверхности обрабатывают антисептиком, выравнивают, укладывают новые покрытия.

Ремонт в «хрущевке»

Хрущевки — кирпичные или панельные пятиэтажки с бетонными перекрытиями, построенные в 50- 60-х годах пошлого века. На перекрытия уложены лаги, на них — дощатый пол. На доски стелют линолеум, а иногда и паркет.

Бетонные перекрытия в хрущевках бывают сплошные, сборные и шатровые. Сплошные — это одна плиту на комнату. Сборные — когда на потолке лежат 2-3 плиты, а между ними заполненные цементным раствором швы. Шатровые — облегченные плиты толщиной 60 — 70 мм с ребрами жесткости по периметру. Шатровая плита похожа на перевернутую коробку с тонким дном и утолщенными низкими бортиками. В комнате шатровое перекрытие можно определить по ступеньке между потолком и стеной.

Сплошные перекрытия хороши тем, что не имеют швов. В сборных конструкциях цемент из швов нередко вываливается. При ремонте состояние швов обязательно проверяют.

Шатровые перекрытия очень ровные, их можно сразу красить. Но они тонкие и не выдержат тяжелую бетонную стяжку. Кроме того, при ремонте пола такую плиту легко просверлить насквозь и получить неприятности от нижних соседей.

Расположение несущих стен зависит от серии дома. Несущие стены, как правило, делят этаж на квартиры, между комнатами стоят перегородки. Однако в некоторых «панельках» почти все стены несущие. Самый действенный вариант определить, где они находятся — посмотреть план квартиры. Если его нет, ориентируются на толщину стен.

В панельных домах толщина перегородок составляет 80 — 120 мм. Они сделаны из гипсоглиняных панелей. Просверлить в них отверстие ручной дрелью не составляет труда. Внутренние несущие стены — железобетонные панели толщиной 140, 180, 200 мм. Бетон поддастся только электрической ударной дрели или перфоратору.

В кирпичном доме несущие стены имеют толщину от 380 мм, перегородки между комнатами — 80 или 120 мм, между квартирами 200 — 250 мм.

Пол разбирают. Затем делают бетонную или сухую стяжку, либо обновляют лаги и деревянный настил. Доски можно заменить ОСБ-плитами. На них укладывают лицевые покрытия: линолеум, ламинат, паркетную доску. Выбор варианта зависит от состояния пола и финансовых возможностей. Бетонную стяжку, если ее не было, делают по разрешению жилинспекции, независимо от того, какие перекрытия уложены в доме.

Электропроводка в «панельках» замурована в стены, причем провода могут быть уложены не только горизонтально и вертикально, но и по диагонали или в виде дуги. Когда сверлят дырку, чтобы повесить полку, довольно часто попадают в проводку. Это весомый довод в пользу того, чтобы проводку заменить. Новые провода укладывают в штробы и заделывают цементно-песчаным или гипсовым раствором. Расположение проводов помечают на плане или фотографируют стены, перед тем как оклеить обоями.

Стыки между плитами в панельных домах бывают не только на потолках, но и на стенах. Особое внимание — стыкам на наружных стенах. Когда из них выпадает цемент, они пропускают холод с улицы. Изнутри раскрывающиеся стыки заделывают штукатуркой, в которую добавлены пластификаторы: известь ПВА-эмульсия, жидкое мыло. Пластичные добавки не позволяют составу выпадать, когда стеновые плиты сжимаются из-за морозов. Для ремонта стыков снаружи напрягают управляющую компанию.

Системы водопровода, канализации, электроснабжения подвергают ревизии. Дышащие на ладан трубы и проводку меняют. Схему разводки водопровода выбирают в зависимости от количества кранов в квартире. Если их 2-3, монтируют тройниковую систему. Если больше, применяют коллекторную разводку. Она поможет также в том случае, если напор воды в доме часто падает.

Ремонт в «брежневке»

Брежневками называют многоквартирые дома, возведенные в 60-80-е годы прошлого века. Их именуют ухудшенными сталинками или улучшенными хрущевками. Серий домов-брежневок — несколько десятков.

Большая часть брежневок собрана из панельных плит. Однако строили и кирпичные дома — 1- или 2-подъездные «свечки» высотой до 16 этажей. Межэтажные перекрытия брежневок — бетонные. Полы в большинстве домов деревянные, уложены на лаги. Стены между комнатами могут быть несущими и ненесущими. Чтобы это выяснить, нужно смотреть план БТИ.

Ремонт в брежневке делают так же, как в хрущевке. Снимают лицевые покрытия, проводят антисептическую обработку поверхностей оснований, делают ревизию пола, водопровода, канализации, электропроводки. Приходящие в негодность сети, приборы, детали заменяют. Если затевают перепланировку, выясняют в жилищной инспекции, нужно ли заказывать проект и получать разрешение на задуманные работы.

Подведем итоги

Ремонт в квартире «возрастного дома» отличается от ремонта квартиры с черновой отделкой в новостройке. В новой квартире все конструкции на виду, они свежие, не поражены грибком и ржавчиной. В таких помещениях ремонт — продолжение работ, начатых строителями.

В домах с историей уже жили люди. Чем старше дом, тем больше жильцов сменилось. Каждое из поколений внесло свою лепту в нынешнее состояние дома, и не всегда позитивную.

Первым делом проводят тщательную ревизию конструкций и материалов. Для этого выборочно снимают лицевые покрытия пола, стен, потолков. Проверяют, нет ли под ними плесени, влаги, не осыпается ли штукатурка. Все, что пришло или приходят в негодность, удаляют.

Деревянным полам — особое внимание. Под ними обнаруживаются залежи мусора с болезнетворными бактериями, грибками, компонентами разлитых когда-то ядовитых жидкостей, ртутными шариками от разбитых термометров. Полы вскрывают, даже если они выглядят прилично, пространство под ними тщательно вычищают.

Хрущевки и брежневки отличаются маленькими кухнями, которые хочется расширить. Перепланировки требуют разрешения жилинспекции, а его получение — времени. Чтобы не остановить ремонт, за разрешением обращаются загодя. Перечень работ, на которые требуется разрешение, указан в уже упоминавшемся постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года №508-ПП.

После того, как всё старьё содрано и вывезено, делают ремонт в обычном порядке. Сначала выполняют черновые работы: штукатурят, прокладывают новые трубы, электропроводку, меняют окна и двери. Затем — чистовые: красят, клеют обои, настилают полы. Сделать ремонт качественно помогут специалисты ремонтно-строительных компаний.

Узнайте стоимость ремонта в течение 5 минут и забронируйте скидку 10% на все виды работы

Отправим примеры проектов под ваш бюджет

1. Тип недвижимости

Квартира/Дом

Офис/Бизнес-центр

2. Площадь, м²

3. Тип ремонта

Бюджетный