Предчистовая отделка: довериться застройщику или заказать самому

Содержание

1. С какой отделкой сдают квартиры
2. Как принимают предчистовую отделку
3. Что лучше: квартира с отделкой или без
4. Подводим итоги

С какой отделкой сдают квартиры

Различают черновую, предчистовую и чистовую отделку квартир в новостройках. Нормативные акты никак не определяют эти понятия, поэтому разные застройщики вкладывают в них разный смысл. Однако общее представление совпадает — разница проявляется в деталях.

Чистовая отделка предполагает, что квартира полностью готова принять жильцов: стены окрашены, оклеены обоями или облицованы плиткой, полы настелены, сантехника установлена, электрика работает.

В квартире с черновой отделкой жить еще нельзя. Там уложена черновая стяжка, установлены радиаторы отопления, заведены трубы водопровода, канализации и электропроводка без внутренней разводки. Сантехники, розеток и выключателей нет. Обязательны входная дверь и окна без откосов. Стены у одних застройщиков оштукатурены, у других представляют собой первозданный бетон.

Предчистовая отделка квартиры в новостройке — улучшенный вариант черновой. Стены оштукатурены, зашпатлеваны и отшлифованы. Их можно красить,оклеивать обоями, облицовывать плиткой. То же самое с полом: стяжка ровная — клади хоть ламинат, хоть паркетную доску. Электропроводка разведена по всем комнатам. Трубы водопровода и канализации уложены до тех мест, где встанут ванна, унитаз и раковины.

Перечень видов работ, которые включает предчистовая отделка, указывают в договоре купли-продажи или долевого строительства. Внимательно читайте документы, чтобы изначально понимать, какие работы обязуется выполнить застройщик.

Как принимают предчистовую отделку

Застройщик передает квартиру покупателю по акту приемки-передачи. Прежде чем подписать акт, покупатель убеждается, что работы выполнены в соответствии с договором и строительными нормами и правилами. Для проверки понадобятся:

• строительный уровень или рейка длиной 2 м;
• рулетка 5 м;
• линейка 30 см;
• кусок бруса 50х50 мм длиной 20 см;
• индикаторная отвертка;
• строительный угольник с плечом 50 см;
• штангенциркуль;
• фонарик.

Уровень алюминиевый «Зубр» 2 м — 1170 руб, интернет-магазин My-shop.

Рулетка FIT 17245 5 м — 128 руб., интернет-магазин «220 Вольт».

Отвертка индикаторная ROBITON VT-005 BL1 — 82 руб., интернет-магазин «Склад батареек».

Угольник Matrix 600х400 мм — 258 руб., гипермаркет Leroy Merlin.

Штангенциркуль STAYER STANDARD пластмассовый 150 мм — 55 руб., интернет-магазин «Инструментомания».

Пoл проверяют на прочность, ровность, отсутствие уклона. Прочность определяют, простукивая стяжку торцом деревянного бруска. Твердый, щелкающий звук свидетельствует о том, что стяжка уложена правильно. Если звук глухой, «бубнящий» — что она отслоилась от основания. В таких случаях стяжку либо меняют, либо закрывают фанерными листами, монтируя на анкерные болты к плите основания.

Ровный ли пол, проверяют так: кладут строительный уровень и замеряют просветы между ним и стяжкой. СНиП 3.04.01- 87 «Изоляционные и отделочные покрытия» требует, чтобы неровности под паркет, линолеум, плитку ПВХ не превышали 2 мм. Замеряют просветы миллиметровой линейкой или проволокой диаметром 2 мм . Если проволока не проходит между уровнем и стяжкой, СНиП соблюден.

Затем уровнем проверяют, нет ли у пола уклона к какой-нибудь из стен. Кладут уровень на стяжку и смотрят, не отклоняется ли воздушный пузырек в трубке от среднего положения между рисками. Если отклоняется, приподнимают конец уровня, противоположный смещению, чтобы пузырек встал в нулевое положение и линейкой замеряют зазор между концом уровня и стяжкой. Для уровня длиной 2 метра зазор не должен превышать 4 мм, для трехметрового — 6 мм. Уровнем короче двух метров уклон не определяют: могут получиться слишком маленькие зазоры, которые сложно измерить линейкой.

Стены проверяют на ровность, прочность и вертикаль. Чтобы найти отслоения, простукивают штукатурку деревянным бруском. Ровность определяют уровнем или рейкой — зазоры не должны превышать 3 мм.

Есть еще один способ, его используют, когда на улице стемнеет. Включают фонарик и направляют луч параллельно стене. Бугорки и впадины отбросят тени, которые будут хорошо видны.

Отклонения от вертикали находят уровнем: прикладывают к стене вертикально и поступают, как при проверке пола. Отклонения не должны превышать 2 мм на 2 метра длины или не более 5 мм на всю стену.

Отклонения от вертикали, превышающие нормативы на 2 – 5 мм, не будут заметны в комнате, обставленной мебелью, поэтому их можно не исправлять. Зато бугорки высотой больше 3 мм проступят сквозь краску, а тонкие обои на них разойдутся. Поэтому неровности обязательно устраняют: зачищают шкуркой или выравнивают шпатлевкой.

Проверяют углы — они должны быть прямые, то есть 90°, иначе мебель не встанет в них плотно. Углы проверяют двумя способами. Первый: замеряют рулеткой диагонали комнаты — если они одинаковые, то углы прямые. Второй: проводят вдоль угла снизу вверх угольник с плечом 50 см.

Потолки при предчистовой отделке штукатурят, закрывая швы между плитами перекрытия. Если швы не заметны, работа выполнена качественно. Проверяют места примыкания потолков к стенам. Смотрят, нет ли там трещин, прямые ли линии между потолком и стенами. Чтобы скрыть изъяны, застройщики красят потолки и стены вверху полосками шириной 10 - 15 см. Этот прием известен с советских времен. Если хозяева планируют монтировать натяжной или подвесной потолок, на такие нюансы не обращают внимания.

Окна должны открываться без скрипа, на полную глубину, не задевая пол и подоконники. Проверяют, нет ли на поверхностях царапин и сколов, как работают запорные механизмы. Если откосы окон оштукатурены и зашпатлеваны, определить, насколько хорошо заделаны зазоры между стенами и рамами, в теплое время года не получится. Приходится верить строителям на слово.

Система отопления включает стояки и радиаторы. Стояки стоят вертикально, места вхождения в стены заделаны. Батареи надежно прикреплены к стенам кронштейнами или штырями и снабжены кранами для стравливания воздуха. Под радиаторами сухо, возле стояков тоже нет мокрых пятен.

Водопроводные трубы имеют на входе счетчики-водомеры и запорные краны. Циферблаты счетчиков повернуты от стены, чтобы было удобно снимать показания. У счетчиков есть паспорта с зафиксированными первоначальными показаниями. Краны открываются и закрываются с усилием. Стояки стоят прямо, не шатаются, поверхности сухие. Входы в стены зацементированы.

Трубы канализации уложены с уклоном в сторону сливного стояка. Разветвительные тройники смонтированы не выше 5 – 6 см от пола, чтобы трубы от раковины и ванны шли к ним под уклоном, иначе вода будет в них застаиваться. Ввод для унитаза расположен максимально близко к стояку.

Медные электропровода к розеткам имеют сечение 2,5 мм². На люстры и светильники тянут провода сечением 1,5 мм². Точную толщину проводов определяют штангенциркулем на зачищенном от изоляции участке. Сечению 2,5 мм² соответствует диаметр 1,8 мм. Приблизительно диаметр можно измерить линейкой, приставив ее к торцу провода. Квартиру при этом предварительно отключают от электричества.

Если установлены розетки, проверяют, не шатаются ли они. Работоспособность определяют индикаторной отверткой (пробником напряжения) или вставляют в розетку два изолированных провода, прикрученные к патрону с лампочкой. Затем лампочку вкручивают в квартирные патроны и щелкают выключателями. Лампочка должна загораться.

Открывают крышки распределительных коробок и смотрят, как соединены проводов. Они должны соединяться с помощью специальных клемм, а не скрутками.

Чтобы проверить, как работает вентиляция, прикладывают к решеткам вентканалов листок бумаги. Если он прилипает, вытяжка в порядке.

Приемка квартиры требуют внимательности и опыта, потому что не все дефекты можно увидеть и измерить. Рекомендуем прибегать к помощи профессионалов. Услугу по приемке квартиры можно заказать в нашей компании.

Обнаруженные недостатки вносят в акт об устранении недоделок с указанием сроков исполнения. Акт подписывают покупатель и представитель застройщика, затем он скрепляется печатью. Затем составляют претензию в двух экземплярах, один отдают застройщику, на втором он должен сделать отметку о получении. Если застройщик не устранит недоделки в течение 45 дней, заказывают в экспертной компании строительно-техническую экспертизу и получают заключение эксперта. На суде заявляют ходатайство о приобщении заключения к материалам дела. Если суд удастся выиграть, расходы на экспертизу оплатит застройщик. В случае, когда недоделки покупатель устранил за свой счет, просят суд взыскать с застройщика эти расходы и неустойку.

Что лучше: квартира с отделкой или без

Перед тем как принять решение, какую квартиру купить, с предчистовой отделкой или без нее, оценивают преимущества и недостатки вариантов. Застройщики называют следующие плюсы выполненной ими предчистовой отделки:

• освобождает от «грязных» работ, остается покрасить или оклеить стены обоями, уложить на пол плитку, ламинат или линолеум;
• обойдется дешевле, чем заказанная, так как строители покупают отделочные материалы сразу на весь дом по оптовым ценам.

Первый плюс очевиден, второй — нет. Крупные ремонтные компании тоже покупают материалы у оптовиков. Другое дело, если закажете ремонт у частников. У них точно будет дороже, потому что материалы они покупают в розницу.

Качество работ — главный вопрос, который волнует покупателя. Когда берешь квартиру с отделкой, нужно быть на 100% уверенным, что работы выполнены в соответствии со СниП и без скрытых дефектов. Отделку от застройщика выбирают, если полностью доверяют ему. Такой вариант также используют, когда жилье нужно срочно.

Именно в такой ситуации оказался Николай М. Желая выиграть время, он купил квартиру с предчистовой отделкой, нанял мастеров для чистового ремонта. Те пришли и ахнули. В одной комнате завалена стена: вверху расстояние между ней и вертикалью 8 см. В другой комнате дверные косяки установлены криво — дверь открывается сама по себе. В гостиной на потолке виден шов между плитами. Одна из труб канализации смонтирована с обратным уклоном. Николаю пришлось отодвинуть новоселье и исправлять «косяки» за свои деньги. А потом он полгода судился с застройщиком, чтобы взыскать понесенные расходы.

Цены на основные работы по предчистовой отделке следующие.

Цены актуальны на момент публикации статьи.

Отметим, что заказывая отделку самостоятельно, владелец квартиры получает возможность включить в договор только те работы, которые ему необходимы, и тем самым оптимизировать расходы. Например, зачем шпатлевать стены под покраску, если планируется оклеивать их обоями.

Подводим итоги

Квартиры с отделкой стоят дороже, чем без нее. Будет обидно, если деньги окажутся выброшенными на ветер. Чтобы исправить недостатки, тоже придется заплатить. Поэтому квартиру с отделкой покупают у проверенных застройщиков. Информацию собирают на официальных сайтах и форумах.

На сайте застройщика выясняют наличие обязательной документации: проектной декларации и разрешения на строительство. Если там выложены еще и технические условия на инженерные коммуникации, образцы договоров, это хорошо: компании нечего скрывать.

Если уверенности нет, лучше купить квартиру без отделки и заказать ее самому. Так заказчик сам решает, какие работы ему нужны, и платит только за них. Кроме того, он контролирует ход ремонта, что повышает качество.

Узнайте стоимость ремонта в течение 5 минут и забронируйте скидку 10% на все виды работы

Отправим примеры проектов под ваш бюджет

1. Тип недвижимости

Квартира/Дом

Офис/Бизнес-центр

2. Площадь, м²

3. Тип ремонта

Бюджетный

• Бюджетный
• Стандарт
• Премиум

4. Вид ремонта

Косметический

• Косметический
• Стандарт
• Капитальный
• Под ключ

Получить расчет стоимости и примеры работ