Выбор застройщика. Как купить квартиру выгодно и безопасно

7 Июля, 2022

Время чтения: 7 минут

Содержание

Что лучше: покупка у застройщика или на вторичном рынке?
Особенности современного строительного рынка. Какие существуют риски при покупке квартиры?
Выбираем застройщика. На что нужно обратить внимание?
Как распознать недобросовестного застройщика? Советы и правила
Покупка квартиры «в котле». Выгода или лишние риски?
Осмотр объекта. На что стоит обратить внимание?
Подписание договора. Как подготовиться к процедуре?
Нужен ли риелтор при покупке дома у застройщика?
Покупаем квартиру максимально выгодно. Ключевые советы

Что лучше: покупка у застройщика или на вторичном рынке?

Для начала следует определиться с вопросом «а стоит ли вообще покупать квартиру у застройщика?». Ведь есть и выгодные предложения на вторичном рынке, зачастую можно встретить предложения о продаже необустроенных квартир. Вопрос достаточно интересный и заслуживает подробного рассмотрения.

Чтобы определиться с тем, что лучше – покупка на первичном или на вторичном рынке, проведем сравнительный анализ:

При покупке квартиры у застройщика стоимость помещения устанавливается в соответствии с определенными нормами. При покупке квартиры на вторичном рынке всегда есть наценка продавца;
Покупая квартиру, которая ещё не построена, есть риск срыва строительства и закрытия объекта. При покупке на вторичном рынке продаётся уже существующая квартира, состояние которой сразу понятно. Однако всегда есть риск встретить мошенников;
Застройщик всегда продаёт абсолютно пустые квартиры, в которых нет даже минимального чернового ремонта. На вторичном рынке чаще встречаются уже обустроенные помещения;
Покупая квартиру «в котле», потребуется заключить паевой договор, что для неопытного человека может создать определенные трудности. При покупке квартиры на вторичном рынке заключается самый обычный договор купли-продажи.

Отсюда следует вывод – хорошим решением купить квартиру у застройщика будет только в том случае, если вы имеете опыт в оформлении недвижимости и готовы тратить время и финансы на обустройство квартиры с нуля. Однако если вы решитесь на это, то не только получите возможность построить квартиру мечты с нуля, но и очень прилично сэкономите.

Особенности современного строительного рынка. Какие существуют риски при покупке квартиры?

Современный рынок недвижимости достаточно живой и нестабильный. Скачки и падения цен происходят постоянно, и проследить за динамикой без должного опыта практически невозможно. Кроме того, в последние годы активизировались мошенники, которые продают квартиры в объектах, строительство которых никогда не закончится. Так что покупка квартиры на первичном рынке требует тщательного изучения вопроса и грамотного подхода.

Итак, какие существуют риски при покупке квартиры у застройщика:

Купить квартиру в доме, сдача которого не произойдёт по какой-либо причине (чаще всего, в связи с заморозкой объекта и банкротством застройщика);
Купить квартиру в доме, построенном с нарушениями. В лучшем случае, ваша жизнь будет сопровождаться определенными неудобствами. В худшем случае суд вынесет решение о сносе постройки;
Приобрести квартиру в доме, строительство которого чрезмерно растянется во времени. Нарушение сроков сдачи – дело достаточно обычное для современного строительного рынка, но иногда эти сроки могут растягиваться на месяцы и даже годы;
Попасться на двойные продажи (когда одну квартиру продают двум и более покупателям).

Этот список отображает самые сложные случаи. Порой возникают и более мелкие риски, но все они решаемы без участия суда и правоохранительных органов. Как видите, список достаточно обширен, а возможные проблемы весьма серьезны. Но все их можно избежать обратившись к проверенному застройщику.

Выбираем застройщика. На что нужно обратить внимание?

Найти добросовестного застройщика не так уж и сложно, как кажется. Главное – быть внимательным и не стесняться обращаться к специалистам и другим собственникам. Вот несколько советов, которые помогут вам в выборе:

Изучите историю работы застройщика. Посмотрите где, когда и какие именно объекты возводились. Чем больше зданий есть в портфолио застройщика, тем лучше;
Обратитесь на специальные форумы по оценке застройщиков или воспользуйтесь оценочными порталами. Там вы сможете прочитать отзывы покупателей и специалистов;
Если дом уже сдан, то самостоятельно осмотрите его, а также пообщайтесь с вашими потенциальными соседями – они смогут рассказать вам много полезного;
Если дом ещё не сдан, то обратите внимание на объекты, которые завершил застройщик ранее. Пообщайтесь с работниками управляющих компаний или жильцами, соберите у них отзывы;
Обратитесь за консультацией к риелтору, попросите у него список проверенных строительных фирм. Такую же услугу предоставляют многие юридические конторы;
Изучите сертификаты качества и лицензии, которые есть у застройщика. Как правило, их можно найти прямо на его сайте.

Даже простой разговор с людьми, уже сталкивающимися с застройщиком, поможет вам сложить предварительную картину. Но за проверенной информацией лучше обращаться к специалистам по строительным услугам.

Как распознать недобросовестного застройщика? Советы и правила

Итак, мы поняли, как выглядит настоящий профессионал своего дела, который гарантированно продаст вам квартиру в доме хорошего качества. Теперь расскажем о деталях, которые помогут выявить недобросовестного застройщика:

Предлагает «серые» схемы покупки. Предлог может быть самый разный: от банальной экономии до бюрократических проблем. Помните – добросовестный застройщик всё делает официально, так как постоянно отчитывается перед курирующими организациями;
Часто меняет свои юридические данные или название. Это может свидетельствовать либо о большом количестве разбирательств в прошлом, либо о серьезных репутационных проблемах;
Имеет сомнительную историю работы. Проверьте, какие объекты уже возводились застройщиком и не были ли они в центре скандалов и разбирательств;
Слишком часто становится фигурантом уголовных дел или разбирательств в суде. Существуют специальные сервисы, которые расскажут о том, как часто застройщик привлекался к ответственности и в каких нарушениях он обвинялся;
Ответственен за постройку объектов с нарушениями. Изучите отзывы от жильцов домов, возведенных застройщиком, и послушайте их комментарии о качестве постройки.

Если вы нашли хорошее предложение от сомнительного застройщика, то это не повод отказываться от покупки. Вы всегда можете попросить риэлтора помочь вам с проверкой застройщика или обратиться за консультацией к юристам по недвижимости – многие из них предлагают услуги по сопровождению покупки.

Покупка квартиры «в котле». Выгода или лишние риски?

Покупка квартиры, строительство которой находится на этапе подготовки котлована – весьма распространённая практика. Она имеет ряд преимуществ:

Цена на квадратный метр значительно снижена;
Большой выбор квартир. Практически все они доступны для покупки;
Покупатель защищен от скачков цен на недвижимость в течение всего срока строительства.

При удачной покупке выгода может исчисляться в сотнях тысяч или даже миллионах рублей. Однако такой шаг сопряжен с массой рисков:

По сути, вы приобретаете не жильё, а право получить жильё в будущем;
Вместо достаточно доступного и понятного договора купли-продажи составляется целый комплекс паевых договоров, которые потом потребуется переоформлять;
Существует риск заморозки строительства, полной отмены постройки объекта, растягивания сроков;
Нет возможности ознакомиться с состоянием объекта, так как он ещё не возведен.
Как видите, огромная выгода сопряжена с не менее огромными рисками. Так что покупать квартиру «в котле» стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в вашем застройщике.

Осмотр объекта. На что стоит обратить внимание?

Итак, вы выбрали квартиру от застройщика и готовы осмотреть вашу потенциальную покупку. На что стоит обратить внимание:

Состояние территории объекта. Важно соблюдение правил обустройства территории жилого дома. Обратите внимание на расположение домов, парковок, зон отдыха;
Общий внешний вид постройки. Изучите качество строения, его отделки, обратите внимание на проработку фасада – он многое говорит о состоянии самого дома. Трещины, пятна и искривления могут свидетельствовать о нарушении технологии или правил безопасности;
Состояние внутренних систем дома. В частности, лифтов и освещения. Также полезно осведомиться об имеющейся системе пожарной безопасности;
Качество отделки общей территории: лестничных пролётов, лифтовой, коридоров и т.д.;
Состояние несущих конструкций и стен внутри самой квартиры. Не допускается наличие структурных повреждений;
Состояние ключевых узлов: выводов проводки, стояков водоснабжения, сливов канализации. Все они должны быть новыми.

На что внимание обращать не стоит:

Состояние дверей и окон. От застройщика устанавливаются стандартные заслонки и стеклопакеты, которые подлежат замене при выполнении черновых ремонтных работ;
Некоторые повреждения в стенах и полу. Для строительных работ характерно появление дефектов, которые принимают вид тонких трещин.
Как правило, они устраняются без каких-либо усилий в ходе проведения черновых работ;
Состояние сети отопления. Её так же зачастую меняют. Однако особо добросовестные застройщики могут сразу положить продуманную систему, не требующую обновления.
Перед покупкой так же не стесняйтесь спросить все интересующие вас документы, сертификаты и планы построек. Они так же должны быть составлены максимально точно в соответствии с существующими нормативами.

Подписание договора. Как подготовиться к процедуре?

Подписание договора купли-продажи (или его аналога при покупке квартиры «в котле») – очень серьезная процедура. И она требует от покупателя минимальной юридической подготовки, которой не стоит пренебрегать. Итак, что же нужно сделать перед тем, как заключить сделку:

Изучите типовые образцы договоров и правила их заполнения. Это поможет вам лучше ориентироваться при составлении именно вашего документа;
Подготовьте полный пакет документов. Если их не будет хватать, то сделка может затянуться или вовсе сорваться;
Тщательно изучайте каждый пункт. Проверяйте все параметры помещения, данные продавца, сведения об оплате и прочие сведения;
Если сомневаетесь, то попросите предварительный договор у застройщика и покажите его квалифицированному юристу;
Если позволяют средства, то пригласите риелтора или юриста для сопровождения сделки купли-продажи.
Обратите внимание, что существует огромное множество типов договоров под каждый вид сделки по покупке квартиры. Форма этого документа может значительно меняться, однако ключевые сведения об объекте сделки (квартире), сторонах договора (вас и застройщике) и их правах и обязанностях всегда должны быть чётко прописаны.

Нужен ли риелтор при покупке дома у застройщика?

Риелтор – специалист по недвижимости широкого профиля, который выполняет самые разные задачи: от поиска подходящих предложений на рынке недвижимости до оформления сделок. За это он берёт определенный процент от сделки, который порой бывает весьма велик. В связи с высокой стоимостью его работ возникает вопрос: «Обязательно ли участие риэлтора при покупке квартиры в новостройке от застройщика?». Разберем преимущества, которые вам даёт наем этого специалиста:

Помощь в поиске квартиры. Риелтор покажет вам больше вариантов, чем вы сможете найти пользуясь обычными методами поиска жилплощади;
Поиск более выгодных предложений. Ориентируясь на ваш бюджет, риэлтор сможет найти подходящую квартиру по лучшей цене;
Проверка застройщика. Риелтор сам проверит насколько продавец добросовестен и можно ли ему доверять;
Осмотр помещения. Риелтор приедет с вами на объект и даст экспертную оценку состояния квартиры;
Сопровождение сделки. Риелтор изучит договора, сопутствующие документы и чертежи, примет участие в подписании договора.
Отказаться от его помощи можно, но только в том случае, если вы можете сами выйти на контакт с застройщиком и полностью самостоятельно провести сделку. Это, как правило, требует богатого опыта в работе с рынком недвижимости. Так что если вы первый раз прикасаетесь к этой теме, то услуги риэлтора не стоит игнорировать.

Покупаем квартиру максимально выгодно. Ключевые советы

На последок дадим вам несколько советов о том, как приобрести квартиру максимально выгодно:

Если вы точно решили покупать квартиру «в котле» и уже проверили застройщика, то не тяните с покупкой ни дня – промедление не только увеличивает стоимость в соответствии с условиями рынка, но и уменьшает количество доступных для покупки квартир;
Следите за динамикой цен на недвижимость. Обратите внимание на то, что имеются определенные сезонные спады. Правильно выбирайте время для покупки, и вы сможете сэкономить несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей;
Обратитесь к аналитикам. Они подскажут, какие сейчас действуют колебания между спросом и предложением на строительном рынке, и дадут рекомендацию по лучшему времени приобретения недвижимости. Стоимость их услуг многократно окупится при покупке;
Ищите альтернативы. Порой в идентичных домах от разных застройщиков разница в цене на квартиру может исчисляться шестизначными суммами. Если нет особой разницы, то зачем платить больше?;
Следите за акциями и скидками. Специальные предложения – естественное для рынка недвижимости явление. Но при этом не теряйте бдительности – порой таким приёмом пользуются мошенники.

Узнайте стоимость ремонта в течение 5 минут и забронируйте скидку 10% на все виды работы

Отправим примеры проектов под ваш бюджет

1. Тип недвижимости

Квартира/Дом

Офис/Бизнес-центр

2. Площадь, м²

3. Тип ремонта

Бюджетный